La Commission des Affaires Economiques de l’Assemblée Nationale s’est penchée sur la délicate question de la vacance des locaux commerciaux, notamment en centre-ville, sur l’origine de cette vacance et surtout les moyens d’y remédier.
La Commission avance plusieurs raisons possibles pour expliquer la vacance des locaux commerciaux :
- Le régime des baux commerciaux dérogatoires,
- Les loyers trop élevés,
- La concurrence des commerces de périphérie.
Le régime des baux dérogatoires
Parce qu’il s’écarte de la durée minimale de neuf ans qui figure à l’article L. 145-4 du Code de commerce, le régime des baux dérogatoires est généralement considéré comme une source d’instabilité des locataires, entraînant mécaniquement des périodes de vacance des locaux.
Dans la pratique, les baux dérogatoires ne sont pas la cause principale de la vacance constatée, notamment des les centres-villes. Il est même démontré que ces conventions peuvent constituer un facteur de souplesse et de développement de l’activité économique (ainsi que l’indique le rapport, les baux dérogatoires permettent notamment de revitaliser les centres-villes, en réimplantant des commerces le temps d’en trouver de plus pérennes).
Afin d’assurer une plus grande sécurité juridique de ces conventions pour les cocontractants, il est cependant proposé d’en réformer le régime et plus particulièrement les conséquences juridiques de l’arrivée du terme de ce bail dérogatoire.
Il est tout d’abord proposé de clarifier les régimes respectifs du bail saisonnier, du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire (propositions °1 et 2), et ce afin d’assurer une plus grande sécurité juridique des conventions conclues.
S’agissant plus particulièrement du bail dérogatoire, il est proposé :
- De limiter expressément la durée totale des baux dérogatoires à deux ans (proposition n°4) ;
- D’interdire expressément la faculté pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour l’exploitation du même fonds, à l’expiration du délai de deux ans correspondant à la durée maximale du bail dérogatoire (proposition n°4) ;
- De mettre fin à la formation automatique d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession des locaux loués : les relations entre bailleur et preneur ne seraient poursuivies dans le cadre d’un bail commercial que dans l’hypothèse d’accord exprès des deux parties sur la conclusions d’un bail commercial ou dans celle où, une partie ayant offert de conclure un bail commercial dans un délai de deux ans avant l’expiration du bail dérogatoire, l’autre partie n’aurait pas refusé expressément (accord tacite) cette offre avant l’expiration du bail (proposition n°4) ;
- De soumettre de façon obligatoire les baux dérogatoires à la formalité de l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, afin d’assurer une date certaine à ces conventions (proposition n°5).
Des loyers trop élevés
La vacance des locaux commerciaux peut surtout s’expliquer par l’augmentation irraisonnée des loyers de ce type de surfaces.
Cette progression importante des loyers s’explique notamment par les fluctuations de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), qui a connu de fortes augmentations depuis le début des années 2000 (nonobstant un léger effet correctif constaté au 4e trimestre 2008 et aux 1e et 2e trimestres 2009).
Le recours à l’ICC, dont l’évolution a été très rapide au cours des dernières années, a eu de lourdes conséquences en entraînant d’importantes augmentations des charges pour les preneurs.
L’instauration de l’indice des loyers commerciaux (ILC) par la loi de modernisation de l’économique du 4 août 2008 a permis de limiter l’augmentation des loyers, pour les baux ayant opté pour cet indice. Cet indice a en effet connu une progression plus lissée et modérée que l’ICC :
- 1er trimestre 2010 : ICC = + 0,33 %, l’ILC = -1,33 %
- 4e trimestre 2009 : ICC = -1,05 %, ILC = -1,88 %
- 3e trimestre 2009 : ICC = – 5,77 %, ILC = – 1,22 %
- 2e trimestre 2009 : ICC = – 4,10 %, ILC = + 0,84 %
- 1er trimestre 2009 : ICC = + 0,40 %, ILC = + 2,73 %
- 4e trimestre 2008 : ICC = + 3,32 %, ILC = + 4,16 %
- 3e trimestre 2008 : ICC = + 10,46 %, ILC = + 4,48 %
- 2e trimestre 2008 : ICC = + 8,85 %, ILC = + 3,85 %
Cet indice s’applique aux baux des locataires commerçants ou artisans, qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans les locaux loués.
Cet indice ne présente cependant aucun caractère obligatoire pour les parties concernées, qui peuvent soit l’utiliser, soit continuer de faire référence à l’ICC pour les révisions annuelles ou triennales du loyer ou pour établir les règles de plafonnement lors du renouvellement du bail.
Il est donc proposé que l’ILC devienne le seul indice utilisable en raison de son adaptation aux réalités de l’activité économique (proposition n°3).
La référence à l’ICC serait ainsi supprimer de l’article L. 145-34 du Code de commerce, de sorte que l’ILC devienne le seul indice utilisable pour la fixation du loyer de renouvellement du bail.
Aucune modification de l’article L. 145-38 du Code n’est cependant envisagée par le rapport d’information, de sorte que la révision du loyer en cours de bail continuerait à s’effectuer par référence à l’ICC.
La concurrence des commerces de périphérie
Le rapport pointe également la concurrence des commerces de périphérie pour expliquer la vacance des locaux commerciaux de centre-ville, justifiant ce phénomène par le comportement de consommateurs qui choisissent, depuis plusieurs décennies, les commerces regroupés à la périphérie des villes.
Afin d’endiguer ce phénomène, il est proposé d’instituer un droit de préférence du preneur en cas de vente des locaux par le propriétaire (proposition n°7).
Afin de lutter contre la nuisance esthétique que pose un local vacant et non entretenu dans une rue fortement commerçante, le rapport propose enfin d’introduire un nouvel article L. 582-2 dans le Code de l’environnement, afin d’imposer au propriétaire de commerces (vacants ou non) de veiller à ce que ceux-ci présentent toujours une bonne apparence et contribuent à l’amélioration de l’aspect et de la bonne tenue des voies fréquentées, dans le respect de l’image de la ville (proposition n°8). Cette obligation ne serait instituée que dans certaines zones, à définir.
Télécharger le rapport d’information de la Commission :
