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Sur la nécessaire précision dans la rédaction de la clause d’activité en matière de baux commerciaux

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Cet arrêt rendu le 14 février 2012 par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 février 2012, n°11-11115) rappelle une nouvelle fois la nécessité pour les bailleurs d’être extrêmement attentifs à la rédaction de la clause relative aux activités autorisés dans les locaux loués, sous peine de ne pouvoir se prévaloir du déplafonnement du loyer lors du renouvellement des baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, par application de l’article R. 145-11 du Code de commerce.

La notion de « local à usage exclusif de bureaux » a en effet tendance à être utilisée largement par les rédacteurs de baux, et ce afin de permettre le déplafonnement du loyer en fin de bail.

Néanmoins, le régime applicable aux loaux à usage exclusifs de bureaux étant défavorable au preneur, la notion de « local à usage exclusif de bureaux » est interprété restrictivement par les juges du fond.

Ainsi, si le caractère d’usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir dans les locaux loués des clients ou fournisseurs, les juges s’assurent qu’il ne saurait être fait d’actes de commerce dans les locaux loués (notamment par le dépôt et la livraison de marchandises, la vente d’objets ou articles publicitaires…).

Il avait ainsi déjà été jugé qu’une clause « tous commerces » interdit de se prévaloir du déplafonnement institué par l’article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 14 mars 1979, Bull. civ. III, n°65).

Il a également été jugé que la clause du bail autorisant le preneur à sous-louer ou céder en tout ou partie son droit au bail à tout commerce de son choix interdit l’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, Bull. civ. III, n°108). Le fait que la clause ait ou non reçu application est indifférent, selon la Cour d’appel de Versailles (Cour d’Appel de Versailles, 11 juin 1998, BICC 1999, n°346).

La Cour de cassation avait néanmoins admis l’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce, malgré la clause autorisant la cession du droit au bail à un successeur tous commerces (Cass. 3e civ., 16 décembre 1992, Rev. Loyers 1993, 215).

L’arrêt du 14 février 2012 met fin à la latitude accordée par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 décembre 1992.

S’il avait été admis que l’activité de commerce de banque n’interdisait pas l’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce, dès lors que cette activité est essentiellement d’ordre compatble, administratif et juridique nonobstant la réception de clients (Cass. 3e civ., 31 octobre 1989, Bull. civ. III, n°202), l’application de l’article R. 145-11 du Code de commerce est en l’espèce refusée à raison de la stipulation contenue dans la clause de cession du bail, laquelle prévoyait que « le preneur pourra céder son droit au présent bail, avec le consentement exprès et par écrit du bailleur dans une autre activité, à charge de demeurer garant et solidaire de son cessionnaire

En d’autres termes, dès lors que la clause de cession ne limite pas l’activité susceptible d’être exercée dans les locaux loués par le sucesseur du preneur, en cas de cession du droit au bail, l’article R. 145-11 du Code de commerce ne saurait recevoir application, nonobstant la stipulation d’un « bail à usage exclusif de bureaux ».

Attendu de la décision : « Attendu que c’est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l’ambiguïté des termes de la clause litigieuse, que la cour d’appel a retenu que cette clause ne limitait pas l’activité susceptible d’être exercée dans les lieux, en cas de cession du droit au bail, à un usage exclusif de bureaux, de sorte que l’article R. 145-11 du code de commerce n’était pas applicable à la fixation des loyers des baux renouvelés« 

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