- Permettre aux échéances triennales et lors du renouvellement la reprise par le bailleur des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux, en vue de leur réaffectation à l’habitation si le preneur n’y a pas lui-même procédé dans les six mois de la notification.
- Favoriser le concours des subventions publiques (ANAH, FISAC, etc.) pour aider à la transformation des logements vacants accessoires en vue de leur réaffectation à l’habitation.
Ces propositions, qui avaient pour objet la remise sur le marché locatif de logements accessoires des locaux commerciaux, non utilisés, aux fins d’habitation ont reçu écho dans l’article 45 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (dite loi ENL) qui insère un article L. 145-23-1 C.com. et qui, corrélativement, modifie l’article L. 145-4.
Cette mesure présente le double intérêt de la redynamisation des centres villes des petites ou moyennes villes par l’occupation à usage d’habitation des premiers étages d’immeuble, ainsi que la disponibilité de nouveaux logements, en période de pénurie immobilière.
S’agissant de l’article L. 145-4, il comporte deux modifications. La première énonce que la nouvelle faculté de reprise instituée par l’article L. 145-23-1 peut être exercée, à l’instar des congés pour construire, reconstruire, surélever ou effectuer des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, aux échéances triennales. Il n’y a pas lieu en effet d’attendre le terme du bail pour délivrer un tel congé partiel, qui comme les autres congés visés par le texte ne constitue pas une sanction d’un manquement du locataire à ses obligations. La seconde modification permet également le congé triennal en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, notion résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000 et visée par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.
L’article L. 145-23-1 organise la faculté du bailleur de reprendre, aux échéances triennales, et donc également au terme du bail, la partie du local donné à bail, destinée à l’habitation et qui ne sera pas ou ne serait plus utilisée à cet usage, soit qu’elle soit vacante, soit qu’elle soit utilisée à usage commercial, généralement de bureau annexe ou de réserve. Il doit s’agir de locaux donnés à bail en vertu d’un bail unique.
Cette partie des locaux doit être visée par le bail comme étant à usage d’habitation, et non seulement comme étant en nature d’habitation puisque la désignation des lieux loués cède devant la destination qui leur a été donnée par le bail. De tels locaux doivent et ne peuvent être affectés qu’à l’habitation.
S’ils ne le sont pas ou ne le sont plus, leur utilisation à un autre usage peut certes constituer une infraction aux régies du bail et éventuellement à l’article L. 63 1-7 du code de la construction et de l’habitation justifiant une action en résiliation, mais ce n’est pas sous l’angle de la sanction que l’article L. 145-23-1 place son régime. II s’agit de tirer la conséquence du fait que le locataire n’a pas besoin de ces locaux pour y habiter, alors que tel en est l’usage et qu’ils seraient mieux affectés à l’habitation d’un tiers.
Aussi, le bailleur peut-il les reprendre afin de leur redonner cet usage, soit pour les occuper lui-même ou les faire occuper (mais la loi le permettait déjà : L. 145-23), soit pour les donner en location à usage d’habitation, l’objectif étant notamment de remettre sur le marché des logements vacants. Le congé sera délivré dans les formes et délai de l’article L. 145-9, mais ce congé n’est encore que conditionnel puisqu’il vaut en quelque sorte invitation au locataire à procéder lui-même à la mise à l’habitation, soit en occupant les locaux lui-même, soit en les sous-louant, si cette faculté est autorisée. Si à l’expiration de ce délai de six mois les locaux sont effectivement occupés à usage d’habitation, ce que le locataire fera constater, le congé ne pourra prospérer. Certes la fraude est envisageable, mais le locataire s’exposerait alors à une véritable sanction qui pourrait être la résiliation du bail.
La reprise ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement. De même, la reprise ne peut être exercée si le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce. Enfin, si l’ensemble des locaux d’habitation et des locaux commerciaux forme un tout indivisible matériellement (et non juridiquement, la plupart des baux stipulant une telle indivisibilité), rendant impossible leur occupation distincte, la reprise ne peut être exercée. En revanche, il n’est pas exclu que le bailleur doive procéder à des travaux tant pour séparer les locaux (s’il y a lieu), que pour respecter les normes de confort et d’habitabilité.
Le texte a prévu que cette reprise partielle avait une influence sur le montant du loyer à raison de la réduction des surfaces. Le loyer doit être diminué « pour tenir compte des surfaces retranchées ». Cette modification résultera d’un accord des parties ou de la décision du juge.
