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Les contraintes françaises de la taxe de 3% (articles 990 D et suivants du CGI)

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En vue d’éviter que des personnes physiques françaises détiennent un patrimoine immobilier français au travers de sociétés étrangères pour éviter d’être imposées, il a été mis en place un dispositif déclaratif prenant la forme d’un assujettissement automatique à une taxe relativement lourde sauf production d’un certain nombre d’informations.
En théorie, toute société française ou étrangère dont l’actif est principalement composé de biens immobiliers français non affectés à une activité professionnelle exercée par la société, est soumise à une taxe annuelle de 3% de la valeur vénale de ses actifs immobiliers. Cette taxe est due sur la base de la situation existant au 1er janvier de chaque année et doit être acquittée le 15 mai.

Cependant, sont exonérées de cette taxe toutes les sociétés françaises ou situées dans un Etat ayant conclu une convention fiscale avec la France, prévoyant soit une assistance administrative, soit une clause de non-discrimination, sous réserve que la société concernée fournisse l’identité de ses actionnaires.

Cette taxe étant due au titre tant des détentions directes qu’indirectes, l’obligation de révélation des actionnaires existe à chaque niveau d’une chaîne de participation, jusqu’à ce que l’actionnaire dont l’identité est révélée bénéficie d’une exonération sans conditions de déclaration (ou d’acquitte de la taxe), il peut s’agir :

  • de personnes physiques,
  • de sociétés cotées,
  • d’organismes à but non lucratif de type mutuelle,
  • de sociétés n’étant pas à prépondérance immobilière au vu de leurs actifs français.
Dans l’hypothèse où la taxe est due par l’une des sociétés interposées dans la chaîne de détention d’un bien immobilier, toutes les sociétés situées entre le bien immobilier et le redevable de la taxe sont solidaires de son paiement. Ainsi, l’administration française peut inscrire une hypothèque légale du Trésor sur le bien immobilier pour en obtenir le recouvrement.

L’existence de cette taxe soulève des difficultés récurrentes en matière de création de fonds immobiliers français, en ce qu’elle rend difficile l’investissement par des structures offshore, souvent recherchées par les personnes physiques.

Société française (1) : Exonération de la taxe de 3% si un engagement est pris.

Société luxembourgeoise (2) : Exonération de la taxe de 3% car les actifs français sont principalement mobiliers (les sociétés foncières cotées ne sont pas considérées comme des actifs immobiliers mais comme des investissements financiers).

Société luxembourgeoise (3) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie.

Société US (4) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie.

Société UK (5) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société néerlandaise (6) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société cotée (7) : Exonération de la taxe de 3%. Pas d’engagement, ni d’information à fournir.

Société BVI (8) : La taxe de 3% est due. Le montant annuel de la taxe est de 126.000 € = [(20M€ x 70% x 40% x 30 %) x 3%].

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