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Les baux professionnels

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Ils sont soumis à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, qui est d’ordre public.

L’article 57-A impose un bail écrit, pour les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel. Il ne doit donc pas y avoir de fonds de commerce dans les locaux. Il s’agit des professions libérales. On définit l’usage exclusivement professionnel de manière négative : il s’agit d’un usage autre que commercial (vente, prestation de services). Mais la frontière entre activité professionnelle et activité commerciale est difficile à fixer. Ainsi, par exemple, la conclusion d’un bail professionnel s’impose à une société commerciale par la forme exerçant en fait une activité de nature civile, par exemple une société d’ingénierie ou une pure holding.

Le bail doit être conclu pour un usage d’une durée au moins égale à 6 ans. Le bail professionnel ne prévoit pas de droit au renouvellement pour le locataire. Le propriétaire du local peut refuser le renouvellement du bail, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. L’article 57-A prévoit cependant une tacite reconduction à l’identique. Le congé peut être donné par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Le locataire peut partir à tout moment, contrairement au bail commercial, moyennant de respecter un délai de préavis de 6 mois. C’est une grande différence avec le bail commercial. Si une clause du bail empêchait le locataire d’exercer ce droit de donner congé à tout moment, cette clause du bail serait nulle.
En cas de tacite reconduction, le bailleur ne pourra donner congé que 6 mois avant l’expiration du délai de tacite reconduction de 6 ans. Il s’agit d’une tacite reconduction à durée déterminée. C’est une différence importante avec le bail commercial (qui organise en fait une tacite prolongation).

Depuis une jurisprudence récente, une association peut bénéficier de plein droit du statut des baux professionnels, abstraction faite de la structure juridique de la personne morale en cause (3e civ, 10 décembre 2002 et CA Paris, 11 mai 2006).

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