Tout récemment, une loi est venue modifier l’indice de référence en matière d’indexation des loyers d’habitation. Le nouvel indice est applicable depuis le 1er janvier 2006, en vertu de l’article 163 de la loi de finances pour 2006 n°2005-1719 du 30 décembre 2005.
L’objectif de ce nouvel indice est d’atténuer l’augmentation des loyers résultant de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction en matière de baux d’habitation. Le législateur a en effet estimé que l’évolution de cette moyenne était trop rapide ces dernières années. C’est pour atténuer cette augmentation trop rapide des loyers que le nouvel indice de révision des loyers a été finalement adopté, par l’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005.
1. Champ d’application du nouvel indice
La nouvelle indexation ne s’applique qu’à certains baux d’habitation, à savoir les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (locations nues données à bail à titre de résidence principale au profit d’une personne physique). Les autres baux ne sont pas soumis au nouvel indice.
La clause d’indexation joue de plein droit et de manière automatique. En pratique, cela signifie que le bailleur n’a nullement besoin de manifester sa volonté pour bénéficier de l’indexation. Et s’il néglige de demander le jeu de l’indexation, il pourra le faire ultérieurement, dans la limite toutefois de la prescription quinquennale visée à l’article 2277 du Code civil.
2. Calcul de l’indexation
Dans un bail d’habitation, une clause d’indexation prévoit en général que le loyer doit être révisé automatiquement à une date déterminée de chaque année, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié chaque trimestre ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué (en l’occurrence, l’IRL à compter du 1er janvier 2006). La clause prévoit également quel est le trimestre de l’indice de base à retenir.
Prenons l’exemple d’un loyer révisé le 1er juin de chaque année, par référence à l’indice du 4ème trimestre de l’année précédente.
a. Indexation à partir de l’ancien indice : moyenne des indices du coût de la construction
Jusqu’au 1er janvier 2006, l’indice de révision était la moyenne des indices du coût de la construction (mICC).
Cette moyenne était de :
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Au 4ème trimestre 2000 : 1098
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Au 4ème trimestre 2001 : 1137,25
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Au 4ème trimestre 2002 : 1166
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Au 4ème trimestre 2003 : 1200,50
Avant le 1er janvier 2006, pour calculer l’indexation pour le loyer au 1er juin de l’année n, il fallait donc faire :
Loyer d’origine au 1er juin n-1 x mICC 4ème trimestre n-1
mICC 4ème trimestre n-2
L’indexation était donc :
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Pour les loyers de 2002 : Loyer d’origine au 1er juin 2001 x 1, 036
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Pour les loyers de 2003 : Loyer d’origine au 1er juin 2002 x 1, 025
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Pour les loyers de 2004 : Loyer d’origine au 1er juin 2003 x 1, 029
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Pour les loyers de 2005 : Loyer d’origine au 1er juin 2004 x 1, 048
b. Indexation à partir du nouvel indice : l’indice de révision des loyers
A compter du 1er janvier 2006, l’indice de référence en matière d’indexation des loyers d’habitation n’est plus la moyenne des indices du coût de la construction.
Le nouvel indice est l’indice de révision des loyers d’habitation (IRL), issu de l’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005, entré en vigueur à compter du 1er janvier 2006 en vertu de l’article 163 de la loi de finances pour 2006 n°2005-1719 du 30 décembre 2005.
Cet indice était de :
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Au 4ème trimestre 2004 : 101,45
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Au 4ème trimestre 2005 : 103,78
Désormais, l’indexation du loyer au 1er juin de l’année n se fait donc comme suit :
Loyer d’origine au 1er juin n-1 x IRL 4ème trimestre n-1
IRL 4ème trimestre n-2
L’indexation est donc :
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Pour les loyers de 2006 : Loyer d’origine au 1er juin 2005 x 1, 023
On remarquera que l’objectif de la nouvelle législation n’est pas vraiment atteint, l’indice trouvé étant de 1,023, contre 1,025 pour les loyers de 2003 dans notre exemple …
Pour approfondir :
