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Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux

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Les propriétaires réunis au sein de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) et de la FISF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) ont signé un accord interprofessionnel afin de mettre en place un nouvel indice pour les loyers commerciaux, afin de modérer la hausse de leurs loyers commerciaux. A noter que l’ASPIM (Association des Sociétés de Placement Immobilier) n’a pas signé cet accord.

Ce nouvel indice (indice des loyers commerciaux ou ILC) est composé :

  • à 50% par l’indice des prix à la consommation (IPC),
  • à 25% par l’indice du coût de la construction (ICC), et
  • à 25% par l’indice du chiffre d’affaires de vente du commerce de détail (ICAV).

Il est convenu que la mise en place de ce nouvel indice concernera tout à la fois les nouveaux contrats de location et les baux existants.

L’accord interprofessionnel avait prévu que le nouvel indice (ILC) s’appliquerait à partir de la date de parution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) du 3ème trimestre 2007, c’est chose faite depuis le 9 janvier 2008.

Cependant, l’état de notre droit ne permet pas l’application immédiate de ce nouvel indice pour la révision triennale légale. En effet, des dispositions légales d’ordre public (l’article L. 145-38 du Code de commerce dispose que « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ») ne permettent pas la substitution du nouvel indice à l’actuel ICC. La référence expresse à l’ICC dans les dispositions du Code de commerce relatives à la révision triennale légale interdisent donc l’utilisation d’un nouvel indice (la variation de l’ICC restant pour l’heure en tout état de cause un plafond à toute augmentation du loyer ou un plancher à toute diminution du loyer, lors de la révision triennale légale).

Aussi, le législateur devra intervenir pour donner une pleine qualité juridique à ce nouvel indice.

En théorie toutefois, l’Indice des Loyers Commerciaux pourrait trouver application en matière conventionnelle (i.e. en dehors de la révision triennale légale notamment). Dans l’hypothèse d’un bail contenant une clause d’échelle mobile, il serait ainsi envisageable d’insérer un avenant qui fixerait l’application du nouvel indice de référence à l’occasion de la révision annuelle du contrat. Cependant, il convient de rester prudent car le nouvel indice peut très bien ne pas recevoir la grâce de la licéité.

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