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L’indice des loyers commerciaux : dans l’attente d’une consécration législative

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Un accord interprofessionnel a créé le 20 décembre 2007 l’indice des loyers commerciaux (ILC) applicable aux baux des commerces de détail (cf. http://mdae.over-blog.com/article-7362949.html).

L’objectif annoncé du protocole était que l’ILC s’applique aux nouveaux baux, et par avenant d’un commun accord entre les parties pour les baux en cours, dès la parution de l’ICC du 3e trimestre 2007, soit dès le 9 janvier 2008.

Cependant, une intervention législative est nécessaire pour que l’ILC entre effectivement en vigueur, et ce afin notamment d’amender un certain nombre de dispositions d’ordre public, sans lesquelles l’efficacité pratique de ce nouvel indice serait remise en cause :

1) Le calcul de l’ILC est assis sur trois indices (l’indice des prix à la consommation pour 50%, l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail pour 25% et l’ICC pour 25%). A défaut d’intervention législative, la validité de l’ILC pourrait alors être contestée sur le fondement de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, qui prohibe toute indexation contractuelle fondée sur le niveau général des prix. L’ILC, en partie composé de l’indice des prix à la consommation, contrevient donc manifestement à cette interdiction.

2) Par ailleurs, l’intérêt pratique de l’ILC serait limitée sans une modification de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui autorise chacune des parties au bail à demander le réajustement du loyer sur la base de la variation de l’ICC dès lors que plus de trois ans se sont écoulés depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Il s’agit de la révision triennale légale, qui est d’ordre public. A défaut d’intervention législative, ce texte demeurerait applicable même dans l’hypothèse d’un bail prévoyant une indexation annuelle sur la base de la variation de l’ILC, permettant ainsi au bailleur de réviser le loyer en fonction de la variation de l’ICC au terme d’une échéance triennale, ce qui priverait en pratique l’ILC d’effet.

3) L’application pratique de l’ILC nécessiterait également de déroger à l’article L. 145-34 du code de commerce, selon lequel la détermination du loyer renouvelé s’effectue, sauf cas de déplafonnement, par référence à la variation de l’ICC intervenue depuis la fixation du loyer initial. Sauf intervention législative, l’efficacité pratique de l’application de l’ILC serait donc privée d’effet au moment du renouvellement du bail, le nouveau loyer étant alors calculée sur la base de la variation de l’ICC, et non sur celle de la variation de l’ILC.

Le Comité paritaire de suivi du protocole (chargé de la mise en application de l’ILC) travaille sur un texte législatif consacrant l’ILC. Un texte aurait d’ores et déjà été déposé en conseil des ministres et pourrait être présenté au Parlement en mai, dans le cadre des projets de loi sur la modernisation de l’économie.

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