Logo SELARL Angle Droit Cabinet d'avocats DataRoom

Une première avancée dans la remise en cause de la solution traditionnelle en cas d’inexécution de son obligation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente (C.cass., 27 mars 2008)

++

En matière de promesse unilatérale de vente, l’arrêt tant attendu venant mettre un terme à la jurisprudence constante depuis 1993 (3ème civ, 15 décembre 1993 puis 26 juin 1996) a-t-il enfin été rendu par la Cour de cassation ?

Depuis un arrêt fortement critiqué du 15 décembre 1993, la Cour de cassation juge que le promettant qui rétracte son engagement de vendre avant la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne peut être condamnée à l’exécution forcée de son engagement, savoir le transfert forcé de la propriété du bien promis. La Cour de cassation jugeait en effet que l’obligation prise par le promettant d’une promesse unilatérale de vente est une obligation de faire, et non de donner, qui se résout en dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1142 du Code civil. Un promettant pouvait donc violer son engagement, sous la seule réserve d’avoir à en répondre financièrement, ce qui était somme toute assez peu dissuasif dans la mesure où la sanction financière était souvent d’un montant bien inférieur à la valeur du bien dont le promettant privait le bénéficiaire de la promesse.

Une décision de la Cour de cassation du 27 mars 2008 semble partiellement remettre en cause cette jurisprudence, rappelée à plusieurs reprises (par des arrêts de 1996 et 2003 notamment).

Cet arrêt juge ainsi que « les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente ». Ainsi, cet arrêt admet qu’une stipulation contractuelle peut expressément prévoir de déroger au mécanisme de l’article 1142 du Code civil.

Il ne s’agit pas encore d’un revirement de jurisprudence, dans la mesure où, en l’espèce, les juges du fond avaient constaté que la promesse en cause ne prévoyait pas que l’inexécution de son obligation par le promettant se « résoudrait par autre voie que celle prévue à l’article 1142 du Code civil ». Ainsi, en l’espèce, le promettant évincé ne pouvait prétendre à aucune autre compensation que l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1142.

Cependant, l’arrêt de la Cour de cassation semble ouvrir une voie, qui est celle de la dérogation conventionnelle à l’application de l’article 1142 et à l’application de la jurisprudence du 15 décembre 1993. Cet arrêt tendrait donc à rendre une certaine efficacité aux promesses unilatérales de vente, si tant est que le bénéficiaire fasse attention à la rédaction de la sanction de l’inexécution par le promettant de son obligation.

Reste à savoir la solution qui sera adoptée par la Cour de cassation en présence d’une telle stipulation contractuelle, mais également dans l’hypothèse où, en présence d’une telle clause, le bien aura entre temps été revendu par le promettant à un tiers de bonne foi.

Toutes les actualités «Droit immobilier»

Voir toutes les actualités de la catégorie Droit immobilier
Ils nous font confiance
En naviguant sur notre site, vous acceptez l’utilisation de cookies pour vous proposer une navigation optimale.
Ce site utilise des cookies de Google Analytics, ces cookies nous aident à identifier le contenu qui vous intéresse le plus ainsi qu'à repérer certains dysfonctionnements. Vos données de navigation sur ce site sont envoyées à Google Inc