Par un arrêt du 16 septembre 2009, la Cour de cassation a élargi le champ des hypothèses dans lesquelles une servitude conventionnelle est opposable à l’acquéreur du fonds servant.
Dorénavant, une telle servitude est opposable à l’acquéreur s’il est établi que ce dernier en avait connaissance, quand bien même il en ignorait les modalités d’utilisation et les détails pratiques.
Ainsi, une servitude est désormais opposable à l’acquéreur, « si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition » (Cass. 3e civ., 16 sept. 2009 : n°08-16499).
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix en Provence, 26 février 2008), que M. X… qui a acquis de la SCI Les Hauts de L’Abbaye une parcelle sur laquelle celle-ci avait établi, au profit du lotissement qu’elle a créé sur la parcelle voisine, une servitude de passage pour les canalisations d’eaux usées, a assigné la SCI Les Hauts de L’Abbaye et l’association syndicale libre Les Hauts de L’Abbaye en déplacement de cette servitude ;
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de dire que la servitude lui est opposable, alors, selon le moyen :
1°/ que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publication ; qu’en disant que la mauvaise foi de l’acquéreur et sa connaissance de l’existence d’une servitude au moment de l’acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d’appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ;
2°/ qu’en disant M. X… de mauvaise foi parce qu’il aurait eu connaissance de l’existence de la servitude sans caractériser en quoi celui ci aurait connu l’assiette et les modalités d’utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ; qu’ayant souverainement retenu que M. X… avait connaissance, au moment de la vente, de l’existence de la servitude dont était grevée sa parcelle, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle lui était opposable ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; »
Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude conventionnelle ne peut unilatéralement se dégager de son obligation ou tenter de la modifier.
Il ne peut se dégager unilatéralement de son obligation : une servitude conventionnelle de passage ne s’éteint pas par le seul effet de la disparition de l’enclave, contrairement à la servitude légale de passage (Cass. 3e civ., 20 janv. 2009 : n° 08-10.712).
« Vu l’article 682 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 17 septembre 2007), que les époux X… ont assigné les époux Y… pour voir constater l’existence d’une servitude conventionnelle de passage au bénéfice de leur fonds… sur leurs parcelles… et… et les voir condamner à libérer le passage ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les époux X… étant propriétaires d’une parcelle … jouxtant leur parcelle… et leur donnant un accès direct à la voie publique, leur fonds n’est pas enclavé de sorte que, l’état d’enclave ayant été la cause déterminante de la clause qui a fixé l’assiette et les modalités d’exercice du passage, la servitude est éteinte ;
Qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la parcelle … disposait d’un accès suffisant pour permettre une utilisation normale du fonds, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ; »
Il ne peut modifier unilatéralement la servitude : il n’appartient pas au propriétaire du fonds servant de procéder unilatéralement au déplacement de la servitude. Si sa proposition de déplacement est refusée par le propriétaire du fonds dominant, le litige devra être tranché par le juge (Cass. 3e civ., 13 mai 2009).
Le titre recognitif d’une servitude doit faire référence au titre constitutif d’une servitude. A défaut de titre constitutif de la servitude, il ne suffit pas que l’acte de vente du fonds servant comporte une mention dépourvue de toute ambiguïté quant à la situation et à la configuration des lieux pour que cette mention remplisse les critères du titre récognitif posés par l’article 1137 du Code civil.
« Vu l’article 695 du code civil ;
Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 26 février 2008), que les époux X… ont assigné leurs voisins, les époux Y…, en négation d’une servitude de passage sur leur fonds ;
Attendu que, pour les débouter de cette demande, l’arrêt, après avoir constaté que l’acte notarié du 13 avril 1990 aux termes duquel les époux Y… avaient acquis auprès de Mme Z… leurs parcelles 770 et 786 mentionnait expressément que les propriétaires de l’immeuble 770 profitaient d’un droit de passage commun sur la partie non construite de l’immeuble 771, lequel appartient actuellement aux époux X…, et que la mention de l’existence de cette servitude de passage apparaissait également dans un acte notarié d’acquisition du 23 septembre 1909 aux termes duquel l’auteur de Mme Z… avait acquis auprès de Mme A… une grange dont les confrontations étaient nettement précisées, relève qu’aux termes de l’acte notarié d’acquisition du 12 juillet 2002 passé entre les époux X… et Mme B… il est expressément indiqué que la bande de terrain vendue supporte un droit de passage qui est commun à l’immeuble 784 appartenant aux acquéreurs, à l’immeuble 770 appartenant à Mme Y…, et au garage vendu, et retient que cette mention, dépourvue de toute ambiguïté quant à la situation et à la configuration des lieux, constitue un acte récognitif de servitude, non soumis aux conditions requises par l’article 1337 du code civil ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »
