La réglementation sur le changement d’usage (L. 631-7 CCH)

1. Textes applicables

L. 631-7 CCH (issu de l’ordonnance du 8 décembre 2005 applicable au plus tard à compter du 1er juillet 2007) : « Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.
Pour l’application du présent chapitre, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

L’arrêté du 1er décembre 2005 fixe les règles d’application de l’article L. 631-7 CCH sur Paris.
L’arrêté du 22 mars 2006 fixe les règles d’application de cet article dans les Hauts-de-Seine.
Une circulaire du 22 mars 2006 fixe la liste de toutes les communes concernées par cet article.

2. Objet

Il s’agit d’interdire tout changement d’affectation des locaux d’habitation en un autre usage, sauf :

• autorisation préalable et motivée du préfet,
• et avis de maire,

dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Sont concernées par cette disposition toutes les catégories de logement et leurs annexes tels les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial, les logements meublés.

Sont en revanche dispensés d’une telle autorisation les locaux appartenant à une personne publique affectés à un autre usage que l’habitation à la date de leur cession et dont le produit de cette cession donne lieu au versement d’une recette non fiscale au profit du budget de l’Etat.

Avant 2005, ce n’était pas uniquement les changements d’usage d’un local d’habitation en local commercial qui étaient visés, mais tous les types de changement (Ex : local administratif, hôtel) qui menaient à créer un local commercial.
L’ordonnance de 2005 a considéré comme important la rareté des logements. Donc seuls se trouvent visés les changements de locaux d’habitation en locaux commerciaux.

3. Mesures transitoires

Les mesures transitoires sont énoncées par l’article 29 de l’ordonnance :

• Une autorisation à titre personnel sera délivrée aux personnes qui, ayant changé l’affectation de leur local sans autorisation, peuvent justifier d’un usage continu et non contesté des lieux à d’autres fins que l’habitation depuis au moins 20 ans ;
• Pour les locaux dont l’usage initial était autre que l’habitation mais qui sont affectés temporairement à cet usage lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il sera possible qu’ils retrouvent leur affectation initiale à condition qu’une déclaration en ce sens soit adressée au préfet avant le délai de l’expiration de l’affectation temporaire.

4. Preuve de la commercialité des locaux

Avant 2005, il fallait partir du permis de construire et vérifier que ce local avait toujours eu cette affectation commerciale jusqu’au moment de la vente.
Si le bien était loué, on exigeait une chaîne ininterrompue de baux commerciaux depuis l’autorisation administrative jusqu’au moment de la vente. En cas de rupture de cette chaîne, le local revenait en habitation.
Pour autant, le propriétaire pouvait aussi procéder par une autre voie, en demandant à l’autorité administrative (préfecture) si dans ses fichiers le local est pour elle un local commercial. L’autorité peut vérifier dans la base des permis de construire ou dans le fichier des bons de ravitaillement (si le logement a été construit avant 1945). Si elle considérait le local comme commercial, elle délivrait un certificat de commercialité. Le problème est que si la préfecture disait que le local n’était pas commercial, cette décision était incontestable.

L’ordonnance de 2005 a apporté des modifications pour l’établissement de la commercialité. La date de référence est devenue le 1er janvier 1970. Il n’est plus nécessaire de faire remonter la commercialité jusqu’à 1945 :

• Pour les constructions postérieures à 1970, on se réfèrera au permis de construire ;
• Pour les constructions antérieures à 1970, on accepte tout mode de preuve (circulaire du 22 mars 2006), mais un mode est privilégié : la fiche de révision foncière de 1970 lorsqu’il en existe une.

Et désormais, on n’exige plus une chaîne ininterrompue de baux commerciaux.

Avec l’ordonnance de 2005, l’usage est défini une fois pour toute par l’usage au 1er janvier 1970, sauf exceptions. Si en 1970, le local est à usage commercial et a été transformé en 1980 en local d’habitation, il y aurait eu perte de commercialité sous l’empire de l’ordonnance de 1945. Avec l’ordonnance de 2005, le local peut de nouveau être transformé en local commercial, sans avoir à demander une autorisation au regard de l’article L. 631-7 CCH. Sous l’empire de l’ordonnance de 1945, la commercialité devait être cinématographique. Sous l’empire de l’ordonnance de 2005, la commercialité doit être photographique, fixée au 1er janvier 1970.

Il ne faut pas pour autant croire qu’on aura obligatoirement la commercialité, si le local était commercial en 1970. En principe, le local commercial en 1970 pourra être librement transformé en local d’habitation puis à nouveau en local commercial. Mais si le propriétaire a demandé une autorisation administrative pour transformer son local commercial en local d’habitation, celui-ci aura une nouvelle destination au regard du droit de l’urbanisme mais aussi de l’article L. 631-7 CCH.

5. Autorisation de changement d’affectation

L’autorité administrative délivre en principe une autorisation réelle de changement d’usage d’habitation en commercial. Cette autorisation peut être obtenue :

• soit par le biais d’une compensation financière (versement d’une somme d’argent),
• soit par un engagement du propriétaire en contrepartie de désaffecter un local commercial pour le remettre dans le secteur de l’habitation. C’est cette seconde hypothèse qui est retenue par l’ordonnance de 2005. Il faut qu’il y ait une certaine comparaison entre les deux locaux, sinon l’autorisation sera refusée (notamment concernant le secteur géographique).

Seule l’autorisation réelle permettra par la suite de revendre le local en tant que local commercial. L’autorisation réelle est publiée au bureau des hypothèques, tout comme une décommercialisation.
Aujourd’hui, la dérogation préfectorale ne peut être obtenue à Paris, que si le propriétaire effectue une compensation. Ex : dans le 8e arrondissement, il y a une politique de protection absolue de l’habitation : il faudra donc effectuer une compensation et acheter la commercialité créée.

L’autorité administrative peut également délivrer une autorisation personnelle, liée à l’utilisateur des locaux. Si celui-ci arrête son activité, le local redeviendra un local d’habitation. Cette autorisation n’est donc pas monnayable. Ces autorisations visent surtout à faciliter l’exercice de leur activité par les professions libérales.