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La réforme du régime de la garantie intrinsèque d’achèvement en matière de VEFA

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Texte de référence : décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010
Articles : R. 261-18, R. 261-18-1 et R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation


Le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 modifie le régime de la garantie intrinsèque d’achèvement en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), afin d’apporter une sécurité juridique renforcée aux acquéreurs en l’état futur .

Ce faisant, le décret rapproche le régime de la VEFA de celui de la vente d’immeuble à rénover (VIR), créé par l’article 80-V de la loi du 13 juillet 2007 et son décret d’application n°2008-1338 du 16 décembre 2008.

Les modifications du régime de la intrinsèque d’achèvement sont les suivantes.

1. La garantie intrinsèque d’achèvement sera réputée exister dans les hypothèses suivantes (nouvel article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • si l’immeuble est mis hors d’eau, aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ne doit grever l’immeuble,
  • si les fondations sont achevées, le financement doit être assuré à hauteur de 75% du prix des ventes de l’immeuble, soit par les fonds du vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer à l’exclusion des fonds ayant pour origine des dations en paiement ou des emprunts, soit par les crédits confirmés (définis par le décret comme les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération). Par ailleurs, le vendeur doit avoir ouvert un compte unique, propre à l’opération, et doit s’engager à y centraliser les fonds assurant le financement de l’opération.

2. Le décret réforme les conditions dans lesquelles le vendeur en l’état futur peut exiger le paiement du prix de vente, en mettant en place un échéancier des paiements. Selon le nouvel article R. 261-18-1 du Code de la construction et de l’habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder :

  • 35 % à l’achèvement des fondations ;
  • 50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
  • 65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
  • 70 % à la mise hors d’eau ;
  • 80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le même texte prévoit que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Comme en matière de VIR, le vendeur a l’obligation de joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art.

3. Enfin, l’achèvement de l’immeuble (qui met fin à la garantie intrinsèque) résulte désormais d’une règle unique visée à l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation : « La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2. »

Ce régime entrera en vigueur pour les ventes en l’état futur d’achèvement portant sur des constructions dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

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