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La réforme de la prescription en matière immobilière

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La réforme de la prescription civile a donné lieu à une loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dont voici les principaux enjeux du point de vue immobilier.

Cette loi est d’application directe et immédiate. Les dispositions nouvelles s’appliquent donc aux prescriptions en cours, sauf à ce qu’une instance soit en cours. En dehors de cette hypothèse, il faut distinguer selon que la loi nouvelle allonge ou réduit la durée de la prescription :

Les dispositions de la loi nouvelle qui allongent la durée d’une prescription s’appliquent lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur ;

Les dispositions de la loi nouvelle qui réduisent la durée d’une prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

1. Prescription extinctive

Pour l’application du droit commun, il n’y a plus lieu de distinguer selon que la créance est civile ou commerciale.

Pour l’application du droit commun, la durée de prescription est réduite à 5 ans pour les actions personnelles et les actions réelles mobilières, mais demeure de 30 ans pour les actions réelles immobilières.

Il existe, en marge du droit commun, certains délais particuliers, notamment en matière immobilière :

Les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants continuent de se prescrire par 10 ans (article 1792-4-3 du Code civil).

Les obligations financières liées à la réparation des dommages causés à l’environnement se prescrivent quant à elles par 30 ans (article L. 152-1 du Code de l’environnement).

La durée de la prescription peut en principe faire l’objet d’aménagements conventionnels et être ainsi abrégée ou allongée, par accord des parties, sous la réserve expresse d’un délai minimum d’1 an et d’un délai maximum de 20 ans.

Le point de départ des délais de prescription est précisé par la loi : il s’agit du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (articles 2224 et 2227 du Code civil).

Par souci de simplification, la règle de l’interversion des délais est supprimée (article 2231 du Code civil).

Les parties peuvent cependant ajouter aux causes de suspension ou d’interruption visées par la loi (article 2254 du Code civil).

Enfin, la loi institue un délai maximum de 20 ans : le report du point de départ, la suspension ou l’interruption du délai de prescription ne peuvent plus avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit (article 2232 du Code civil).

2. Prescription acquisitive (qui est, selon l’article 2258 du Code civil, le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi)

En matière immobilière, la prescription acquisitive reste soumise à un délai de 30 ans (article 2272 al.1 du Code civil).

En revanche, la prescription abrégée justifiée par l’existence d’un juste titre et la bonne foi est modifiée.

Il existait deux délais selon la situation du domicile du véritable propriétaire (selon que ce domicile se trouvait ou non dans le ressort de la Cour d’appel dans l’étendue duquel se situe l’immeuble). Cette distinction est abandonnée et le délai de prescription acquisitive abrégée en matière immobilière est unifié à 10 ans (article 2272 al.2 du Code civil).

La loi institue enfin une nouvelle cause d’interruption du délai de la prescription acquisitive, lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien, soit par le propriétaire, soit par un tiers (article 2271 du Code civil).

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