La fiscalité immobilière est-elle un frein à la vente des terrains à bâtir ?

• Une raison naturelle : il y a de moins en moins de terrains nus

• Une raison liée à la fiscalité : la fiscalité est-elle incitative à la vente du terrain ?

Pendant longtemps, étant donné que l’immeuble était la richesse principale des patrimoines, le patrimoine foncier a été le principal fournisseur de ressources fiscales. Aujourd’hui, la tendance s’inverse, compte tenu du développement des richesses mobilières.
Etant donné que la part de l’immobilier a baissé, l’intérêt du politique pour l’immobilier a corrélativement baissé. Ce n’est plus une priorité au niveau de l’Etat. En revanche, la fiscalité immobilière demeure un élément important des collectivités locales.
Depuis un certain nombre d’années, on s’est interrogé sur la fiscalité immobilière, en mettant en comparaison la fiscalité immobilière et le marché foncier. L’idée est que le marché foncier, aujourd’hui, est l’objet de nombreux dysfonctionnements. On est dans un marché de pénurie. Est-ce que la fiscalité immobilière ne pourrait pas permettre de limiter ces dysfonctionnements, voire d’y apporter des remèdes ? On envisagerait la fiscalité comme un moyen d’incitation pour une meilleure fluidité du marché foncier.
La fiscalité immobilière recouvre les plus-values immobilières (impôt au titre de la vente), la taxe foncière et d’habitation et l’ISF (impôts au titre de la possession de biens immobiliers).
S’il y a peu de terrains à bâtir, c’est parce que les propriétaires font une forme de rétention de leurs biens. Si on utilise l’impôt comme un moyen incitatif, est-ce que le système des impôts actuel est un système incitatif pour la vente de terrains à bâtir au profit de promoteurs ?

A l’origine, cette taxation a été mise en place pour combattre la spéculation sur les terrains à bâtir.
La taxe sur les plus-values est comme un impôt sur les bénéfices : on regarde la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine du vendeur et la valeur de vente de ce bien sur le marché. La plus-value imposée, c’est le différentiel entre ces deux valeurs.

Le système de plus-values a été réformé et est entré en vigueur le 1er janvier 2004. Dans l’ancien système, on n’avait une exonération de plus-value qu’au bout d’une période 22 ans. Avant ce délai, le système des plus-values était différent selon qu’il s’agissait de plus-values à long terme ou à court terme. Cette plus-value était imposable au titre de l’impôt sur le revenu.

Dans le système actuel, la plus-value est toujours calculée par la différence entre valeur d’entrée dans le patrimoine et valeur de vente. La plus-value est exonérée au bout de la 15ème année de détention. Pendant les cinq premières années de détention, il n’y a aucun abattement. Mais il y a un abattement de 10% par an, au bout de la 6ème année de détention. La plus-value n’est plus ajoutée au titre de l’impôt sur le revenu. Aujourd’hui, la plus-value est soumise à un taux fixe de 16 (+11% de contributions sociales).
Il existe deux types d’abattement pour augmenter la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine :

• On peut ajouter au prix d’entrée dans le patrimoine tous les frais d’acquisition et droits qui sont venus s’ajouter, sous la réserve que ces frais doivent avoir été payés par le propriétaire qui revend. Pour les acquisitions à titre onéreux, soit on ajoute les frais réels, soit on prend un forfait égal à 7,5% du prix d’acquisition. Ce forfait est plutôt favorable (sans particularité au moment de l’acquisition, les frais et droits tournent autour de 6%). Si l’immeuble acquis est neuf, il n’y a pas de TVA, donc on ne paie que la TVA de 2,1%.
• On peut aussi pour augmenter le prix d’achat, inclure le coût des travaux d’amélioration sur le bien (cela ne concerne pas les simples travaux de réparation ou d’entretien), soit pour leur montant réel, soit si on détient le bien depuis plus de 5 ans et si on ne peut apporter la justification des dépenses correspondant aux travaux pour un forfait égal à 15% du prix d’achat (il faut alors prouver la réalité des travaux, à défaut de pourvoir prouver leur coût). Tous les coûts des travaux ne peuvent pas être déduits, seuls les travaux assimilés à de la rénovation ou à de la construction (gros travaux). Le forfait de 15% est limité aux immeubles bâtis. Ces coûts ne doivent pas avoir déjà été déduits du revenu imposable.

Il y a des cas d’exonération de plus-value, notamment en cas de revente de la résidence principale.

Au titre de la réforme du 1er janvier 2004, le régime serait plutôt favorable au particulier qui va vendre son terrain. Cette réforme est donc plutôt incitative. Dan l’ancien système, il y avait une différence entre les PVCT et les PVLT, pour lutter contre les spéculateurs et les achats/ventes trop rapides avec une PVCT importante. Aujourd’hui, on ne distingue plus les PVCT et les PVLT. De plus, aujourd’hui l’exonération totale intervient après 15 ans de détention et plus 22 ans. On incite donc les propriétaires à vendre leur bien. Enfin, dans un certain nombre de cas, dans l’ancien système, la plus-value était taxée au taux marginal de l’IRPP. Aujourd’hui, le régime est différent : le taux d’imposition de la plus-value est un taux fixe de 27%, quel que soit le vendeur. Il y a donc une baisse du taux d’imposition. Auparavant, l’imposition des plus-values avait lieu par réintégration de la plus-value dans la déclaration d’imposition de l’année suivant la vente (régime déclaratif). La plupart du temps, les vendeurs oubliaient cette réintégration. Pour éviter ce taux de perte pour l’Etat, on a mis en place un système de prélèvement à la source, obligatoire et automatique, au moment de l’acte de vente, par le notaire au moment de la signature de l’acte. On est dans un régime de formalité unique : le bureau des hypothèques procède à la fois à la perception des droits d’enregistrement et à la publication de l’acte. Dans l’acte de vente est glissée la déclaration de plus-value.

Le système actuel est plus incitatif que le précédent, pour mettre des terrains sur le marché foncier. Dans la réalité, ce n’est pas assez. Si on veut faciliter les opérations de promotion immobilière, il faudrait faire des exonérations de plus-values pour les terrains à bâtir, destinés à être construits par un promoteur.
S’il y a vente de la résidence principale, il y a exonération de plus-values. Mais un terrain à bâtir n’est jamais une résidence principale.

Ex : achat d’un terrain à bâtir pour 400 000 € au moment où le marché était au plus bas. Revente plus de 7 ans plus tard pour 800 000 €. La plus-value est de 400 000 €. On revalorise le prix d’acquisition : ajout au prix d’achat des frais d’acquisition, notamment les frais de notaire (droits d’enregistrement = 5,09%, frais de publication de l’acte au bureau des hypothèques, frais du conservateur = 0,89%, émoluments du notaire = 0,89%). Pour l’acheteur, cela ne change rien, qu’il y ait un ou deux notaires. Il y a entre 6,5 et 7% de frais d’acquisition. L’administration fiscale propose l’application d’un forfait de 7,5%. Le plus souvent, il y a intérêt à appliquer le forfait plutôt que les frais réels. La vente et les frais d’enregistrement sont toujours à la charge de l’acheteur. Mais quand on achète du neuf ou un bien de moins de 5 ans dont c’est la première revente, la TVA de 19,6% s’applique. En vente classique (5 ans après l’achèvement), l’acheteur supporte les droits d’enregistrement, prélevé par le notaire. En neuf, le prix de vente est le prix TTC. C’est au vendeur de récolter l’impôt et de la reverser. Les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas, mais c’est toujours l’acheteur qui supporte la TVA incluse dans le prix de vente. Mais on peut avoir reçu ce bien en donation. Les frais d’acquisition du bien se calculent alors à partir des frais de succession, inscrits dans la déclaration de succession. On ne peut pas alors appliquer le forfait de 7,5%, on ne peut déduire que les frais réels (frais de succession et frais issus de ce bien immobilier). 400 000 x 7,5% = 30 000 €. Cela donne un prix d’acquisition de 430 000 €. La plus-value brute est donc de 370 000 €. Le bien est détenu depuis plus de 7 ans. Il y a donc un abattement de 20% pour les années 6 et 7. 80% x 370 000 € = 296 000 €. Il y a aussi un abattement général de 1 000 € (une fois chaque année). La PV est donc de 295 000. L’impôt sur cette plus-value est donc de 79 650€ (au taux de 27%).

Ce sont des impôts qui viennent taxer la détention des biens immobiliers dans le patrimoine. Il y a les impôts locaux (taxe foncière) et l’ISF.

Est-ce que la taxe foncière est un impôt incitatif pour les propriétaires de biens à bâtir pour vendre leur bien immobilier ? Il faudrait alors que la taxe foncière taxe de façon plus lourde les propriétaires de terrains à bâtir qui ne construiraient pas rapidement sur ces terrains. Pour la taxe foncière, ce n’est pas le résultat auquel on parvient aujourd’hui, car il n’y a pas de véritable politique d’ensemble à son propos. Le produit de la taxe foncière se répartit entre les différentes collectivités locales, qui peuvent appliquer des taux d’imposition différents selon leur propre politique. Il peut y avoir des variations importantes d’une collectivité locale à l’autre, et aucune politique d’ensemble ne se dégage au niveau national.
Même si les taux d’imposition sont différents, traite-t-on au moins de façon différente d’un côté les terrains construits et de l’autres les terrains à bâtir ? Le centre des impôts fonciers distingue les terrains bâtis des terrains non bâtis. En les distinguant, on pourrait essayer de mettre en place un système incitatif de vente des terrains à bâtir. Mais dans la pratique, les terrains non bâtis qui sont assimilés à des terrains à bâtir (contrairement au terrain inconstructible) doivent remplir deux conditions :

• Une condition objective : les règles d’urbanisme permettent la constructibilité du terrain
• Une condition subjective : le propriétaire du terrain doit avoir l’intention de construire sur ce terrain

Dans la quasi-totalité des cas, le terrain à bâtir est traité comme un terrain non susceptible d’être bâti. Les impôts locaux ne sont donc pas incitatifs.

C’est l’impôt, psychologiquement le plus incitatif pour vendre un terrain.
Le taux d’imposition de l’ISF n’est pas incitatif, parce qu’il passe de 0,25 à 0,65%. Le rendement de cet impôt est quasi-nul. Pour autant, l’assiette taxable commence à 763 000 €. Et le taux d’imposition est progressif.
Compte tenu des hausses de l’immobilier, n’importe quel propriétaire d’un bien immobilier peut se retrouver assujetti à l’ISF simplement par la détention de son bien immobilier.
Est-ce que cet impôt est incitatif pour vendre le terrain à bâtir ? Compte tenu du taux d’imposition, cet impôt est plutôt neutre. Mais pour beaucoup, la vente d’un bien immobilier peut permettre de repasser sous la barre de 763 000 €.
La fiscalité telle qu’elle s’appliquer aujourd’hui, n’est pas vraiment incitative. Les pouvoirs publics réfléchissent sur la fiscalité qui est employée, pour réguler le marché foncier (= fiscalité réfléchie), en fonction du résultat qu’on veut obtenir. Cette vision de la fiscalité est un échec retentissant, car aujourd’hui la fiscalité n’est pas réformée en fonction de l’évolution du marché. Et même si elle était plus réfléchie et plus incitative, le propriétaire d’un terrain à bâtir répercuterait la hausse de son imposition sur le prix de l’immobilier. La fiscalité réfléchie ne ferait que renforcer la hausse du prix de l’immobilier.