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La création d’un statut de vente d’immeuble à rénover

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Le contrat de vente d’immeuble à rénover a été créé par l’article 80 de la loi ENL du 13 juillet 2006, intégré aux articles L. 111-6-2-1 à 4 et L. 262-1 du CCH.

La vente à rénover n’était jusqu’ici encadrée par aucune disposition juridique spécifique. Un contrat de vente d’immeuble à rénover est créé ; il a pour objet de permettre une vente accompagnée de l’engagement du vendeur de réaliser des travaux de rénovation dont les modalités sont prévues au contrat. L’obligation de réaliser la rénovation est clairement liée au transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Le nouveau régime emprunte pour partie au régime de la vente ordinaire et pour partie à la vente en l’état futur d’achèvement dite VEFA. Le contrat de vente à rénover est soumis aux dispositions du code civil relatives à la vente d’immeubles existants (art. 1582 à 1701) et à des dispositions spécifiques.

La « Vente d’immeuble à rénover », définie comme « le contrat par lequel le vendeur d’un immeuble bâti ou d’une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, transfère immédiatement ses droits à l’acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d’argent ou le dépôts de fonds avant la livraison des travaux ».
Une réserve est mise à cette définition : que les travaux ne soient pas « d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction ». Mais elle est sans conséquence car alors s’appliquent les règles de la construction neuve et de la vente d’immeubles à construire (VEFA ou vente à terme).

Le contrat de VIR est un contrat qui doit donc obligatoirement être conclu (= d’ordre public) dès lors que plusieurs conditions sont remplies :

  • Une personne vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou mixte,
  • Ledit vendeur s’engage dans un délai déterminé à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou partie d’immeuble,
  • Ledit vendeur perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Bien que soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, le contrat de vente d’immeuble à rénover comporte plusieurs caractéristiques des ventes en état futur d’achèvement, voire même quelques contraintes supplémentaires :

  • le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, et par conséquent responsable de la souscription de l’assurance « dommages-ouvrage » pour les travaux qui la justifient ;
  • la réception des travaux est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties légales : parfait achèvement, garantie décennale sur le gros œuvre, le clos et le couvert, et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements (ascenseur, chauffage, etc.) ;
  • une fois les travaux achevés et « réceptionnés » par le vendeur, celui-ci doit convoquer le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et tous les acquéreurs « en vue de constater par écrit la livraison des travaux » ; ceux-ci, comme dans le cas de la VEFA, peuvent alors « dénoncer au vendeur les vices de construction ou les défauts de conformité apparents, soit dans le procès-verbal de livraison, soit dans un délai d’un mois après cette livraison ; à compter de cette date, comme en VEFA, syndic et acquéreurs pourront intenter une action en réparation dans un délai d’un an après la livraison ; il y a fort à parier que la jurisprudence, qui tolère dans les VEFA le signalement de vices de construction ou de défauts de conformité pendant toute la durée de ce délai d’un an fera de même pour ce nouveau type de vente…
  • le contrat de vente, nécessairement conclu par acte authentique, doit préciser, à peine de nullité (L. 262-4 nouveau du CCH) : la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et la surface « Carrez », la description des travaux à réaliser sur les parties communes et sur les parties privatives (le contrat doit « comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux »), le prix, le délai de réalisation des travaux, les justifications des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des garanties légales mentionnées, ainsi que – disposition particulièrement importante – la justification d’une garantie d’achèvement des travaux souscrite par le vendeur ; celle-ci est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet ;

En fait, dès la promesse de vente, l’acquéreur d’un bien en état futur de rénovation doit disposer, une fois de plus à peine de nullité, des « indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix ainsi que l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les justifications de la garantie d’achèvement des travaux et des assurances » mentionnées.

Par contre, contrairement à la VEFA où l’acquéreur qui devient (co)propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution ne doit les payer que de manière échelonnée, l’acquéreur en état futur de rénovation doit payer la totalité du prix du bien lors de la signature du contrat de vente ; toutefois, 20 % du prix sera consigné en garantie des travaux à réaliser, et ce jusqu’à la livraison des travaux.
Un décret d’application (non encore paru) doit permettre la mise en application de ces règles.

Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il doit être remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.
Seul l’acquéreur peut, avant la livraison, invoquer la nullité du contrat pour non respect de ces dispositions (= nullité relative).
Comme pour la VEFA, l’acquéreur peut céder les droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à rénover. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire. Ces dispositions sont applicables à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Travaux, garanties et assurances

La nature et l’importance des travaux ne sont pas indiquées. Cependant les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, ne sont pas concernés. Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur tant ses droits sur le sol que sur la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Celle-ci est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties. La livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le vendeur et l’acquéreur.
Le vendeur professionnel d’un immeuble devant être rénové, doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages-ouvrage. A défaut, il s’expose aux sanctions pénales prévues pour tout constructeur (75 000 € d’amende et/ou emprisonnement de 6 mois).
Pour les travaux, le vendeur doit les garanties biennale et décennale (lorsque les travaux en relèvent). Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux doivent être dénoncés dans l’acte de livraison ou dans le délai d’un mois suivant cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an suivant la livraison. Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux qui ne peut être qu’extrinsèque. Elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle cesse à la livraison des travaux. Pour le bâti existant, les vices relèvent de l’article 1641 du code civil.
Des dispositions protectrices sont prévues dans le cas où l’immeuble est occupé, ceci pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter les occupants à quitter les lieux. Le juge saisi en référé peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de deux ans et une amende de 4 500 € sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.
L’entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée à la publication de décrets à paraître (modalités d’application, révision du prix).

Des dispositions pour la protection des locataires en place

Une autre disposition ajoutée protègera les locataires ou occupants de bonne foi (mais pas les squatters) contre ce que le rapporteur du texte qualifie de « pratiques abusives », auxquelles les marchands de biens seraient tentés de se livrer, « au-delà des inconvénients habituels des chantiers, pour inciter les occupants à quitter l’immeuble »…
Si tel est le cas, ces locataires peuvent saisir le juge « en référé » en vue de prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant, et sous peine de sanctions pénales lourdes. Le texte précise que le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

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