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Impact de la réforme des clauses abusives en matière immobilière (décret n°2009-302 du 18 mars 2009)

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Le décret n°2009-302 du 18 mars 2009 relatif aux clauses abusives contient une disposition spécifique au droit immobilier et notamment à certaines pratiques développées en matière de contrat de vente en l’état futur (vente d’immeuble à construire, contrat de construction de maison individuelle et plus récemment la vente d’immeuble à rénover).

Les promoteurs inscrivent souvent dans leurs contrats des clauses leur permettant, le cas échéant, de remplacer certains matériaux ou éléments d’équipement par d’autres « de qualité et de prix équivalent » ou de prévoir des marges ou tolérances, tant dans la contenance de l’immeuble livré (général, une tolérance de l’ordre de 5%) que dans les délais de livraison. Ces clauses ont toujours été considérées comme licites, dès lors qu’elles étaient rédigées de manière précise et raisonnable et procuraient à l’acquéreur en l’état futur la même qualité que les stipulations d’origine.

Le durcissement de la législation sur les clauses abusives, telle qu’elle résulte notamment du décret du 18 mars 2009, risque de remettre en cause cette pratique.

En effet, le nouvel article R. 132-1-3° du Code de la consommation présume désormais abusive, de manière irréfragable (sans possibilité d’apporter une preuve contraire donc), la clause qui a pour objet ou pour effet « de réserve au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relative à la durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer. »

Le mention relative aux « caractéristiques du bien à livrer » risque donc de rendre illicite la pratique dite des clauses de substitution par équivalent d’un matériau ou d’un équipement par un autre.

Et cela d’autant plus qu le nouveau texte ne comprend plus l’expression « sans raison valable », qui figurait dans l’ancienne annexe k à l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dressant la liste des clauses suspectes. La lecture a contrario de cette expression laissait en effet entendre qu’une substitution d’un matériau par un autre n’était pas critiquable, dès lors que le professionnel avait une raison valable de procéder à une telle susbsitution (rupture de stock ou faillite du fournisseur initial par exemple).

Cette nouvelle rédaction risque donc de complexifier les relations entre professionnel et acquéreur particulier, dans l’hypothèse où le professionnel serait contraint de modifier certains éléments, même mineurs de son programme, dès lors que désormais toute modification des caractéristiques, des délais de livraison ou du prix du bien devra nécessairement faire l’objet d’un avenant, signé par les deux parties.

Une nouvelle disposition à bien garder en mémoire, dans la rédaction des contrats de vente en l’état futur, en particulier dans un marché immobilier tendu…

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