Nouvelle définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme

L’ensemble des dispositions du Code de l’urbanisme qui prenait en compte, soit la notion de SHON, soit la notion de SHOB, sont en conséquence modifiées.

Il en résulte notamment :

• que le seuil de 20 ou 40 m², qui détermine le type d’autorisation qui doit être demandé par le pétitionnaire (déclaration préalable ou permis de construire), se calcule désormais par référence à la notion de surface de plancher et non par rapport à celle de SHOB ;
• que la notion de surface de plancher se substitue également à celle de SHOB pour la détermination du seuil des exceptions au recours obligatoire à l’architecte pour les bâtiments agricoles (800 m²) ou pour la détermination de la taille maximale des aménagements nécessaires à l’exercice des activités agricoles, pastorales et forestières dans les zones d’application de la loi Littoral (article R. 146-2 du Code de l’urbanisme) ;
• que le seuil de 170 m² au-delà duquel le recours à un architecte pour la construction de bâtiment destiné à un usage autre qu’agricole, se calcule désormais par référence à la notion de surface de plancher et non par rapport à celle de SHON ;
• que le respect des droits à bâtir d’un terrain (application du coefficient d’occupation des sols, critères de limites d’extensions possibles, besoins en aires de stationnement) se vérifie désormais par rapport à la notion de surface de plancher et non plus par rapport à celle de SHON.

Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 a précisément défini la notion de « surface de plancher » prises en compte dans le droit de l’urbanisme, modifiant en cela l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle […], y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

De prime abord, cette définition ressemble à celle de la SHON. Il existe cependant des modifications et adaptations non négligeables (déduction d’une surface forfaitaire de 10% des surfaces affectées à l’habitation et non plus de 5%, déduction des surfaces de plancher des caves ou des celliers même situés au rez-de-chaussée dès lors qu’ils sont desservis uniquement par une partie commune), ayant conduit le législateur à prévoir des dispositions transitoires.

Ainsi :

• les demandes de permis et les déclarations préalables déposées avant le 1er mars 2012 et sur lesquelles l’autorité compétente se prononce après cette date sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors œuvre nette ou à la surface hors œuvre brute applicables avant la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance ;
• dans les zones d’aménagement concerté, les valeurs exprimées en surfaces hors œuvre nette ou en surface hors œuvre brute dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012 doivent s’entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher au sens de l’ordonnance. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette ;
• dans les lotissements autorisés à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance, lorsque la surface hors œuvre nette a été répartie par le lotisseur, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain est identique au nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette qui a été autorisé dans le cadre du permis d’aménager ou dans des attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette.

Ces différences laissent penser aux spécialistes que la nouvelle définition de surface de plancher permettra un gain de constructibilité de l’ordre de 5 à 10% par rapport au calcul des droits à construire par application de la définition de la SHON.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012, pour toutes les demandes d’autorisation qui seront déposées à compter de cette date.

Afin de permettre une adaptation des documents d’urbanisme, l’article 4 de l’ordonnance du 16 novembre 2011 prévoit que les modifications des plans locaux d’urbanisme, plans d‘occupation des sols et plans d’aménagement de zone ayant pour seul objet de modifier leur règlement pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher pourront être approuvées selon la procédure de modification simplifiée.