Le champ d’application du permis de démolir a été redéfini par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007. Il a désormais pour fonction unique de protéger le patrimoine.
Historiquement, le permis de démolir avait unifié le contrôle de l’administration au titre de deux réglementations d’inspiration distincte :
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La protection du patrimoine pour des raisons historiques et esthétiques, architecturales ou culturelles
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La protection du logement pour des raisons sociales (ordonnance du 11 octobre 1945).
Le contrôle au titre de ce deuxième objectif disparaît avec la réforme des autorisations d’urbanisme. La suppression du permis de démolir à motif social aboutit à ce que le contrôle administratif sur le parc de logements ne pourra être opéré que par le biais de l’article L. 631-7 CCH, lorsque cette disposition est applicable.
L’article L. 421-3, issu de l’ordonnance du 8 décembre 2005, offre un fondement légal pour le permis de démolir. Il est complété par l’article L. 421-6 al.2 qui définit les motifs permettant de refuser ce permis ou de l’accorder sous réserve de prescriptions spéciales (dès lors que les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites), l’article L. 451-2 prévoyant toutefois qu’il ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble. Enfin, l’article L. 451-1 traite des cas dans lesquels le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition et l’article L. 451-3 concerne la sauvegarde des plaques commémoratives.
Les nouveaux articles R. 421-27 et -28 énoncent que doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction. Le concept de construction est substitué à celui de bâtiment, auquel faisait référence l’ancien article L. 430-2. Cette modification rédactionnelle ne sera pas sans conséquence, surtout si l’on considère que la définition de la construction pour l’application du permis de construire a été élargie par rapport à ce qu’elle était avant la réforme (depuis la réforme, si un ouvrage ne figure pas dans la liste des exonérations de permis déterminées de manière limitative, il est nécessairement assujetti à permis de construire, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur le point de savoir si cet ouvrage constitue ou non une construction). Certes, il pourrait être décidé que la qualification de construction au sens du permis de démolir est autonome par rapport à celle déterminant le champ du permis de construire, mais cela introduirait une nouvelle complexité alors que la réforme se veut simplificatrice.
En indiquant qu’est en cause la démolition de tout ou partie d’une construction, le décret du 5 janvier 2007 confirme que la démolition partielle d’une construction restera assujettie au permis de démolir.
Le décret esquisse une définition de la notion de démolition en assujettissant au permis de démolir « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction » (R. 421-24 et R. 421-28).
L’inclusion dans le champ du permis de démolir des opérations ayant pour effet de rendre impossible l’utilisation de la construction se comprenait lorsque cette autorisation avait pour mission de contrôler le parc de logements. En effet, ce type de travail équivaut à une démolition, du point de vue de cet objectif, puisqu’ils contribuent à diminuer le nombre de logements disponibles. Mais en réalité, le choix de conserver à l’administration le pouvoir de contrôler ces travaux par eux-mêmes, en dehors de la qualification de démolition, s’explique par la volonté d’éviter que des titulaires de droits sur une construction participent activement à la transformation en ruine d’un bâtiment, en particulier afin de bénéficier de l’article L. 451-2. Outre le détournement de l’article L. 451-2, ceci aurait pour conséquence de favoriser le délabrement urbain.
La disposition de l’article L. 430-2 al. 2 actuellement en vigueur, assimilant à une démolition l’exécution de tout travail qui aurait pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse, n’est pas reprise. Sans doute parce qu’elle vise à protéger les occupants des immeubles, préoccupation désormais étrangère au permis de démolir.
La protection du patrimoine bâti ou non bâti, opérée par le permis de démolir est sélective. A la différence du permis de construire ou du permis d’aménager, le permis de démolir ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire national, mais seulement sur des biens particuliers, ou dans des zones ayant fait l’objet d’une désignation ou d’une délimitation au titre, soit d’une législation particulière, soit d’une décision communale.
L’article R. 421-28 dresse la liste du patrimoine protégé au titre d’une législation particulière :
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Constructions situées dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière,
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Constructions inscrites au titre des monuments historiques ou adossées à un immeuble classé au titre des monuments historiques,
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Constructions situées dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
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Constructions situées dans un site inscrit ou classé.
L’application de droit du permis de démolir dans les communes de plus de 10 000 habitants disparaît. Chaque commune devra donc délibérer à cet effet, soit dans le cadre du PLU, soit par délibération spécifique du conseil municipal. La décision considérée peut rendre obligatoire le permis de démolir sur l’ensemble du territoire communal ou seulement sur une partie de celui-ci (R. 421-27).
Mais la commune peut également décider de protéger un bien particulier ou un ensemble de biens, dans le cadre d’un document de planification (POS ou PLU) ou pour celles qui n’en sont pas dotées par délibération du conseil municipal, prise après enquête publique (R. 421-28 e). Cette contrainte devra être justifiée, soit dans le PLU, soit dans la délibération qui l’institue, par les caractéristiques spécifiques de la construction sur laquelle il convient de veiller. C’est dire que l’institution ponctuelle du permis de démolir ne sera pas de toute simplicité, car elle nécessitera soit l’élaboration ou la modification d’une PLU, soit une délibération du conseil municipal prise après enquête publique.
Indépendamment d’un document d’urbanisme, qu’il existe ou non un POS, un PLU, une carte communale ou un document d’urbanisme en tenant lieu, le conseil municipal est seul juge de l’opportunité de mettre en place un régime préalable de contrôle des démolitions et de son étendue. En généralisant la possibilité pour les communes d’instituer le permis de démolir, l’article R. 421-27 augment le nombre des hypothèses dans lesquelles un tel permis sera imposé.
Les communes disposent donc de deux possibilités directes d’action sur le champ du permis de démolir :
- Soit elles l’instituent de manière générale, sur la base de l’article R. 421-27,
- Soit elles l’instituent dans des secteurs entiers par voie de PLU, ou pour des constructions identifiées comme étant à protéger, par voie de PLU ou de délibération du conseil municipal.
Ainsi, le permis de démolir sera nécessaire :
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Pour des travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir,
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Pour les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière ou inscrite au titre des monuments historiques (ou adossée à un monument classé au titre des monuments historiques), située dans le champ de visibilité des monuments historiques ou dans une ZPPAUP, située dans un site inscrit ou classé, ou encore identifié comme devant être protégée par un PLU en application du 7° de l’article L. 123-1, ou située dans un périmètre délimité par le plan en application du même article ou encore, dans une commune non dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, identifiée par délibération du conseil municipal comme constituant un élément du patrimoine ou du paysage à protéger et à mettre en valeur.
La réforme introduit une nouveauté : l’obtention d’un permis de construire ou d’aménager peut dispenser son bénéficiaire de demander un permis de démolir. La réforme unifie ainsi la procédure d’autorisation d’une opération aujourd’hui tributaire de deux décisions distinctes. Ainsi, l’article L. 451-1 dispose que lorsqu’une démolition préalable est nécessaire à la réalisation d’une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou de permis d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition.
L’article L. 421-29 énumère les opérations qui sont dispensées en tout état de cause de permis de démolir, en raison de leur nature.
Des dispositions combinées des articles R. 424-9 et R. 452-1, il résulte que le permis de démolir devient exécutoire :
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15 jours après sa notification au demandeur et s’il y a lieu sa transmission au préfet,
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15 jours après la date à laquelle il est acquis en cas de permis tacite.
