La loi du 2 août 2005 en faveur des PME avait ouvert, dans certaines conditions, la possibilité pour les communes de préémpter les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux, en créant un chapitre spécifique (art. L. 214-1 et suivants) dans le code de l’urbanisme. Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux, publié au Journal officiel du 28 décembre 2007 en précise les conditions d’application.
Il s’agit d’une compétence exclusive des communes, l’exercice de ce droit de préemption spécifique n’étant dévolu qu’à elles seules. Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de commerce ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption. Les nouveaux articles R. 214-1 et R. 214-2 définissent la procédure de délimitation de ce périmètre de sauvegarde par le conseil municipal.
Il s’agit donc d’une faculté pour les communes, mais sa mise en œuvre doit être dûment motivée et correspondre à une opération déterminée, bien localisée dans un périmètre où le commerce, l’artisanat et certaines de leurs offres sont confrontés à un danger patent de disparition.
L’article R. 214-3 limite le champ d’application du droit de préemption des communes aux aliénations de fonds de commerce à titre onéreux et en exclut la cession de certaines activités.
A l’instar de tout processus de préemption, avant la cession d’un fonds ou bail commercial dans le périmètre sauvegardé, le cédant doit procéder à une déclaration préalable à la commune (déclaration d’intention d’aliéner). Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession.
Cette obligation de déclaration portant sur toutes les cessions incluses dans le périmètre de sauvegarde est imposée à peine de nullité. A défaut, si une vente a lieu, elle sera frappée de nullité, l’action se prescrivant par cinq ans à compter de la prise d’effet de la cession. L’article R. 214-4 en précise les règles de forme.
A partir de cette déclaration, la procédure se déroule selon les dispositions des nouveaux articles R. 214-5 à R. 214-10. Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois, à compter de la réception de la déclaration préalable, pour prendre sa décision qu’il notifie au cédant :
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décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable,
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offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6,
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décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.
Son silence au terme du délai de deux mois vaut renonciation à l’exercice de son droit.
Des dispositions sont également prévues en cas de cession d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial par voie d’adjudication et de cession de gré à gré autorisée par le juge-commissaire.
Enfin, la commune doit, dans le délai d’un an à compter de la prise d’effet de la cession opérée suite à la préemption, rétrocéder le fonds artisanal, de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers. Pendant ce délai et dans l’attente d’un tel repreneur, si d’autres conventions sont conclues, elles ne peuvent être que précaires et ne sont pas alors soumises au statut des baux commerciaux (précision apportée dans l’article L. 145-2 du code de commerce). Cette rétrocession doit être destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre de sauvegarde. Les articles R. 214-11 à R. 214-16 organise cette rétrocession.
Si la rétrocession porte sur un bail commercial, elle est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur qui doit figurer dans l’acte. L’article R. 214-13 prévoit que le projet d’acte et le cahier des charges lui sont transmis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
En cas de désaccord, le bailleur saisit, en la forme du référé, le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession.
A défaut d’avoir notifié à la commune, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d’acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.
Le délai d’un an imparti à la commune pour procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d’acte au bailleur jusqu’au recueil de l’accord du bailleur ou, à défaut d’accord, pendant la durée de la procédure jusqu’à l’intervention d’une décision juridictionnelle devenue définitive. La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur.
L’acte de rétrocession est réalisé dans les conditions de formalisme du droit commun des ventes de fonds de commerce et doit mentionner les conditions de résiliation en cas d’inexécution par le cessionnaire du cahier des charges, qui énonce la vocation d’exploitation commerciale ou artisanale du fonds ou bail rétrocédé.
Si, à l’expiration du délai d’un an et après la publicité requise, la commune n’a pas trouvé un repreneur commerçant ou artisan, l’acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition.
