Les faits :
Le maire de la COMMUNE D’AJACCIO a accordé, le 27 juin 2002, un permis de construire à la SCI S. et à M. pour construire un nouveau garage sur un terrain situé au sein du lotissement La Colline de Scudo.
Ce permis a été retiré, le 20 décembre 2002, à la demande des pétitionnaires.
Le maire a délivré, le 27 décembre 2002, un nouveau permis de construire autorisant l’agrandissement du garage déjà existant. Il a accordé, le 16 septembre 2003, un permis de construire se substituant au précédent et autorisant la construction de deux villas.
Par un jugement du 27 décembre 2004, le tribunal administratif de Bastia a prononcé un non-lieu à statuer sur les demandes de M. B et de Mme C tendant à l’annulation des permis des 27 juin et 27 décembre 2002, et rejeté leur demande tendant à l’annulation du permis du 16 septembre 2003.
Par un arrêt du 14 juin 2007, la cour administrative d’appel de Marseille a confirmé le non-lieu à statuer sur le permis du 27 juin 2002 et annulé les permis des 27 décembre 2002 et 16 septembre 2003.
La motivation de l’arrêt du Conseil d’Etat :
« En ce qui concerne le permis du 16 septembre 2003 :
Considérant qu’aux termes de l’article 7 du règlement du lotissement de La Colline du Scudo, dans lequel se situe le terrain d’assiette du projet litigieux : (…) la hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit au point le plus bas de ladite construction, ne pourra dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ; qu’eu égard à l’objet de la règle ainsi édictée, la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible ; qu’en tenant compte de l’épaisseur de la dalle sur hérisson sur laquelle a été élevée la construction litigieuse pour apprécier la hauteur maximale prévue par l’article 7 du règlement du lotissement, au lieu de rechercher à quel niveau se situe le sol, la cour a commis une erreur de droit ;
Considérant qu’il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des pourvois, l’arrêt attaqué doit être annulé, en tant qu’il a annulé l’arrêté du 16 septembre 2003 et réformé sur ce point le jugement du tribunal administratif de Bastia ;
En ce qui concerne le permis du 27 décembre 2002 :
Considérant, en premier lieu, qu’il n’est pas contesté que le permis du 16 septembre 2003 a implicitement mais nécessairement rapporté le permis du 27 décembre 2002, délivré sur le même terrain d’assiette ; que le retrait ainsi opéré ayant toutefois été contesté devant le juge administratif dans le délai de recours contentieux, il n’a pas acquis de caractère définitif ; que la cour n’a donc pas commis d’erreur de droit en jugeant, pour annuler par l’article 1er de son arrêt le jugement du tribunal administratif de Bastia sur ce point, qu’il y avait toujours lieu de statuer sur la légalité du permis du 27 décembre 2002 ; […] »
Réflexions :
Cet arrêt est intéressant à un double titre :
1. Le Conseil d’Etat précise les conditions d’application de la notion de hauteur d’une construction : en l’espèce, le règlement de lotissement prévoyait que « la hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit au point le plus bas de ladite construction, ne pourra dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ».
La Cour administrative d’appel de Marseille avait annulé le permis de construire au motif que la hauteur de la construction (en tenant compte de l’épaisseur de la dalle sur hérisson sur laquelle était élevée les villas) était supérieur à 8 mètres.
Le Conseil d’Etat censure cet arrêt au motif que « la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible », ce qui n’inclut pas la dalle sur hérisson, qui est nécessairement enterrée.
Il semble que cet arrêt ajoute au texte du règlement de lotissement, lequel vise uniquement « le point le plus bas de la construction ». Une interprétation stricte de cet article devrait conduire à inclure l’épaisseur de la dalle sur hérisson dans la hauteur totale de la construction.
Il reste cependant que l’objectif même de la règle d’urbanisme relative à la hauteur maximale des constructions consiste à réglementer les conséquences physiques et visuelles de la hauteur maximale des constructions.
Cette finalité étant prise en compte, il semble alors évident que le Conseil d’Etat n’ait pas pris en compte, pour le calcul du respect de la norme susvisé, l’épaisseur de la dalle, laquelle se situe au-dessous du niveau du sol et n’est donc pas visible.
2. Le Conseil d’Etat rappelle que si le second permis obtenu emporte en principe retrait du précédent, c’est sous la condition expresse que ce second permis soit devenu définitif. A défaut (et c’était bien le cas en l’espèce), il y a toujours lieu de statuer sur la légalité du premier permis.
