Réforme de la taxe de 3% sur les immeubles détenus en France par des personnes morales étrangères

La loi de finances rectificative pour 2007 n°2007-1824 du 25 décembre 2007 a modifié les articles 990 D et 990 E du Code Général des Impôts, relatifs à la taxe de 3% :

« Art. 990 D. Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.
Aux fins d’application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu’en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu’une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l’article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d’une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s’applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. »

« Art. 990 E. La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable :
1° Aux organisations internationales, aux Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales, ainsi qu’aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;
2° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables,
a) Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs détenus directement ou indirectement que les entités juridiques définies à l’article 990 D ou les entités juridiques interposées affectent directement ou indirectement à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l’article 39 ;
b) Ou dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi qu’aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;
3° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France :
a) Dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 EUR ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
b) Ou instituées en vue de gérer des régimes de retraite, à leurs groupements, ainsi que ceux, reconnus d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers ;
c) Ou qui prennent la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou de fonds de placement immobilier régis par les articles L. 214-89 et suivants du code monétaire et financier qui ne sont pas constitués sous la forme mentionnée à l’article L. 214-144 du même code ou ceux qui sont soumis à une réglementation équivalente dans l’Etat ou le territoire où ils sont établis ;
d) Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux. L’engagement est pris à la date de l’acquisition par l’entité du bien ou droit immobilier ou de la participation mentionnés à l’article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1er janvier 2008, au plus tard le 15 mai 2008 ;
e) Ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l’arrêté prévu à l’article 990 F, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux, au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été déclarées. »

Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2008.

Le dispositif a été réécrit dans un double objectif :

• D’une part d’étendre le champ d’application de la taxe de 3% aux organismes, fiducies ou institutions comparables (tels que les trusts), même si ces organismes sont dépourvus de la personnalité morale ;
• D’autre part de clarifier et d’étendre les cas d’exonération

Les articles 990 D et 990 E du Code général des Impôts ont été réécrits afin de mettre le dispositif de la taxe de 3% en conformité avec le droit communautaire, suite à l’arrêt CJCE, 11 octobre 2007, Européenne et Luxembourgeoise d’Investissement SA (ELISA).
Cet arrêt avait en effet jugé que l’article 73B du traité CE (relatif à la non-discrimination selon la nationalité) doit être interprété en ce sens qu’il s’oppose à une législation nationale :

1. qui exonère les sociétés établies en France de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales, alors qu’elle subordonne cette exonération, pour les sociétés établies dans un autre Etat membre, à l’existence d’une convention d’assistance administration, et
2. qui ne permet pas à la société établie dans un autre Etat membre d fournir des éléments de preuve permettant d’établir l’identité de ses actionnaires personnes physiques.

Même si la portée de cet arrêt est en réalité assez limitée (en ce sens qu’il ne concerne en pratique que les holdings luxembourgeoises relevant de la loi de 1929, les autres personnes morales étant exonérées de la taxe comme ressortissant d’un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative), il a permis la clarification du champ d’application de la taxe et de ses cas d’exonération.

Clarification et extension des cas d’exonération de la taxe de 3%