On vous démystifie le droit immobilier ?
Conseils d’experts
Que faire quand votre locataire souhaite échelonner sa dette ? Quand de grosses réparations s’imposent dans votre bâtiment ? Quand une espèce protégée se trouve sur le terrain où vous souhaitez construire ? Les experts d’ANGLE DROIT vous livrent quelques clés en vidéo.
Quelques cas clients
Etude de cas n°1 : De l’intérêt d’une bonne connaissance de la réglementation ICPE dans le cadre des relations bailleur / locataire
Ou quand l’expertise en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement associé à la pratique de la négociation des baux commerciaux permet la mise en conformité d’un site logistique dans le cadre d’une négociation gagnant / gagnant
Challenge
En suite de la communication d’un rapport de visite semestrielle de l’installation sprinkler d’une plateforme logistique (rapport Q1) faisant état de non-conformités majeures avec risque de mise en échec de l’installation, notre client (propriétaire de ladite plateforme) nous a interrogé sur le responsable (bailleur ou preneur) des travaux à exécuter sur ladite installation.
Le challenge résidait dans le fait que le coût desdits travaux avoisinait le million d’euros et que le bailleur n’entendait pas supporter le coût de cette mise en conformité.
Analyse juridique
Le cabinet a procédé à l’analyse du bail et déterminé que les travaux de mise en conformité étaient exclusivement rendus nécessaires à raison de la nature, des quantités et du mode de stockage des produits combustibles du locataire.
Les stipulations du bail étaient par ailleurs parfaitement claires sur le fait que la plateforme était mise à disposition du preneur munie « d’un système traditionnel de protection sprinklers sous toiture (sans nappes intermédiaires propres à l’exploitation du Preneur) »
Solution
Compte tenu de l’opposition manifestée par le preneur sur la prise en charge des travaux et du risque de mise en demeure voire de perte de l’autorisation en cas de contrôlé des services de la Préfecture, le défi a consisté à trouver une solution permettant au client de voir rapidement réaliser les travaux à des conditions économiques acceptables.
Après délivrance d’une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire, nous sommes alors entrés en négociation confidentielle avec le conseil du preneur afin de négocier les termes d’un renouvellement anticipé du bail, la prise en charge des travaux par le bailleur étant la contrepartie d’un réengagement du preneur pour un bail de 12 ans fermes au loyer de marché.
Etude de cas n°2 : La renégociation du loyer du bail comme outil de valorisation de l’immeuble
Ou quand l’expertise en matière de baux commerciaux associé au suivi acharné des procédures permet de maximiser la rentabilité d’un bien
Challenge
Un groupe de médecins avait créé dans les années 70 un établissement de santé, devenu aujourd’hui une clinique privée de premier rang. Dans le cadre de leur activité, ils avaient créé une SCI laquelle avait procédé à la construction de la clinique, ainsi qu’une SAS d’exploitation de l’activité exercée au sein de l’établissement de santé.
Le loyer du bail conclu entre la SCI et la SAS avait été fixé à un prix relativement bas (permettant à la SCI de rembourser l’emprunt et les charges de structure), ce qui avait permis aux médecins, à leur départ en retraite, de valoriser au meilleur prix les parts de la SAS.
A l’occasion de la vente de la SCI, la faible valeur du loyer obérait toutefois le prix de vente de l’immeuble et donc la valeur des parts.
Raison pour laquelle ils avaient saisi le cabinet.
Analyse juridique
Le challenge résidait dans le fait d’obtenir une fixation du loyer du bail commercial à la valeur locative de marché, afin d’augmenter la valeur des parts de la SCI dans la perspective de sa revente.
Le bail commercial ayant été récemment renouvelé, la fixation d’un nouveau loyer ne pouvait se faire à l’occasion de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement.
Tout l’enjeu a donc consisté à trouver la procédure qui permettrait d’obtenir le résultat escompté.
La compétence et les connaissances du cabinet en matière de baux commerciaux trouvaient ici toute leur justification !
Solution
La mise en œuvre d’une procédure de révision triennale du loyer, sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce a permis de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.
La typologie des locaux (qui présentaient par nature un caractère monovalent) a permis d’échapper à la règle du plafonnement de cette révision triennale ainsi qu’à la règle du plafonnement du déplafonnement.
Le résultat a été à la hauteur des esprits du client : à l’issue d’une expertise judiciaire et après plus de 3 ans de procédure (première instance puis appel), le loyer du bail s’est trouvé triplé, ce qui a permis aux médecins de vendre au mieux les murs de la clinique.
Opération réussie !
Etude de cas n°3 : La sécurité de l’opération de construction
Ou quand l’expertise du cabinet en matière d’urbanisme assure au client la sécurité juridique de son projet sans attendre la purge des délais de recours des tiers
Challenge
Un client avait signé une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un terrain sur lequel il envisageait de construire un parc d’activités multiétages.
Compte tenu de la pression immobilière dans le secteur dans lequel il envisageait de réaliser son opération, le client avait été contraint de régulariser la promesse de vente sans condition suspensive, et notamment sans la condition (classique s’il en est en la matière) d’obtention des autorisations administratives nécessaires.
Le challenge résidait donc dans le fait de réaliser un audit très minutieux du dossier de permis de construire réalisé par l’architecte du client afin d’assurer ce dernier de l’absence de risque d’illégalité de son autorisation et donc de risque d’annulation de celle-ci dans l’hypothèse où un recours serait formé.
Solution
Le cabinet a mis en œuvre toutes ses compétences en matière d’audit d’urbanisme afin de sécuriser les intérêts du client.
Après avoir réalisé un premier audit du dossier de permis de construire établi par l’architecte et remonté les non-conformités et illégalités du dossier, le cabinet a su collaborer pleinement avec les architectes en charge du projet pour adapter le projet aux contraintes d’urbanisme et aux règles applicables, assurant également, à quatre mains avec l’architecte, la réécriture de la notice descriptive du permis de construire.
Ce travail a permis l’obtention sans encombre, et sans délais supplémentaires, du permis de construire sollicité.
Résultat
Sans surprise, le permis de construire obtenu par le client a été attaqué devant le Tribunal administratif.
A l’issue d’une procédure de référé-suspension initiée par les requérants pour tenter d’obtenir la suspension des effets du permis de construire, le Juge des référés a considéré qu’il n’existait pas de « moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».
L’audit minutieux fait par le cabinet ainsi que ce premier résultat favorable a suffi à rassurer le client, qui a pris la décision de démarrer les travaux de construction sans attendre l’issue de la procédure au fond.
Après plus de 4 ans de procédure, le Juge administratif a confirmé la pleine et complète légalité du permis de construire.
Pari réussi, le bâtiment était déjà sorti de terre et exploité depuis 2 ans lors de la décision d’appel.
