1. Frais nécessaires de recouvrement (articles 90 de la loi ENL et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)Le premier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. »
La loi SRU avait apporté une dérogation au principe de participation par tous les copropriétaires aux charges générales en prévoyant que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire étaient imputables à ce seul copropriétaire.
Pour mettre fin aux divergences d’interprétation sur le type de frais concernés, il est désormais précisé que ces frais consistent, notamment, dans les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
2. Frais de mutation (articles 90 de la loi ENL et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)
En copropriété, à l’occasion de la vente d’un lot, la facturation de frais de mutation par le syndic au seul copropriétaire vendeur est de pratique courante. Il s’agit principalement des frais correspondant aux prestations effectuées par le syndic pour l’établissement de » l’état daté « , document destiné à regrouper un ensemble de renseignements sur les charges, les procédures en cours, l’état de l’immeuble… destinés à l’information de l’acquéreur.
Mais ces frais étant prévus dans le contrat de syndic, qui ne crée de lien qu’entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et en aucun cas entre le syndic et chacun des copropriétaires, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, sanctionné cette facturation. Le débiteur des frais de mutation ne pourrait être que le syndicat des copropriétaires, ce qui impliquerait une répartition du montant correspondant entre tous les copropriétaires au titre des charges générales.
Désormais, la loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté, dont le caractère individualisé légitime que seul le copropriétaire vendeur en soit redevable, sont supportés par le seul copropriétaire vendeur.
3. Assouplissement de la majorité pour les travaux de sécurité (articles 91 de la loi ENL et 25 de la loi du 10 juillet 1965)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° L’article 25 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :
« n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
« Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l’unanimité en l’absence d’un tel dispositif. » ;
2° Dans le quatrième alinéa (c) de l’article 26, le mot et la référence : « et m » sont remplacés par les références : « , m et n » ;
3° Les articles 26-1 et 26-2 sont abrogés ;
4° Dans le dernier alinéa de l’article 9, les mots : « les articles 26-1 et » sont remplacés par les mots : « l’article ».
Les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) au lieu de la majorité de l’article 26.
Si les travaux de sécurité consistent en l’installation d’un dispositif de fermeture, l’assemblée générale décide à la même majorité (majorité de l’article 25) des périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la même majorité si le dispositif permet une ouverture à distance et à l’unanimité, en l’absence d’un tel dispositif.
4. La comptabilité (articles 92 de la loi ENL et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965)
Le deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 EUR, n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice. »
L’entrée en vigueur des nouvelles règles comptables applicables aux syndicats de copropriétaires (règles de tenue des comptes et règles de présentation des comptes aux copropriétaires pour approbation) établies par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 est reportée au 1er janvier 2007. Les comptes sont tenus conformément aux nouvelles règles à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007.
Par ailleurs, les obligations comptables des petites copropriétés sont allégées. Les copropriétés de moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ne sont pas tenues à une comptabilité en partie double et peuvent donc constater leurs engagements en fin d’exercice.
5. Syndicats coopératifs (article 93 de la loi ENL)
I. – Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
II. – Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l’assemblée générale de l’union coopérative par leurs présidents ou syndics. L’assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d’administration de l’union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
III. – Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La loi prévoit la possibilité pour les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un syndic non professionnel et les associations syndicales libres, de constituer entre eux, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion. Elle prévoit les modalités de fonctionnement spécifiques de ces regroupements.
6. Prolongation de la faculté de voter les adaptations à la majorité de l’art. 24 (article 94 de la loi ENL)
I. – Dans la première phrase de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « cinq ans » sont remplacés par les mots : « huit ans ».
II. – Dans le second alinéa du III de l’article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la date : « 1er janvier 2006. » est remplacée par la date et une phrase ainsi rédigées : « 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à cet article à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007. »
La décision de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement pourra être prise à la majorité de l’article 24 jusqu’au 13 décembre 2008.
7. Résidences-services (articles 95 de la loi ENL et 41-1 à -5 de la loi du 10 juillet 1965)
I. – Après le chapitre IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un chapitre IV bis ainsi rédigé :
« Chapitre IV bis : Résidences-services
« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.
« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de “résidence-services, mis en place dans les conditions prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical. L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
« Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.
« Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.
« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.
« Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l’article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.
« Art. 41-5. – Si l’équilibre financier d’un ou de services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. »
II. – Dans l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, après les références : « 6 à 37, », sont insérés la référence et le mot : « 41-1 à ».
Les résidences-services sont désormais un type de copropriété à part avec un statut spécifique.
Pour cela, il est prévu que le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Les services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne sont en revanche antinomiques avec le statut de la copropriété et ne peuvent être fournis que par des établissements médico-sociaux.
Les services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.
Des modalités de fonctionnement spécifiques à ces copropriétés sont prévues :
- institution obligatoire d’un conseil syndical ;
- possibilité de déléguer au conseil syndical les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ;
- en l’absence de délégation, avis obligatoire du conseil syndical sur le projet de convention de services lorsque leur fourniture est assurée par un tiers et suivi du contrat.
Les charges fixes liées aux services spécifiques sont réparties sur le même modèle que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun dans le régime de copropriété de droit commun, c’est-à-dire en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot. Les charges de fonctionnement de ces services sont intégrées au budget prévisionnel.
Les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne sont pas des charges de copropriété.
Des mesures visent à permettre la suppression des services :
- l’assemblée générale peut décider la suppression d’un ou de plusieurs services à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (majorité de l’article 26), ou lorsque la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés s’est prononcée en faveur de la suppression du service à cette même majorité au cours d’une seconde assemblée ;
- si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services est gravement compromis, et après décision de l’assemblée générale, le juge saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou ces services.
Comme pour la plupart des articles de la loi du 10 juillet 1965, ces dispositions sont d’ordre public.
